奢侈稅對於台灣房市的影響

我在與FB與PLURK上曾經零星的談到這個問題，我一直很想要把這個題目給寫的完整，奢侈稅對於台灣將來的房市，會有多大的影響？


我們大致可以將房地產物件的參與者分為投資以及自住兩大類型。


交易的型態可能是


1. 投資(賣)->自住(買)


2. 自住(賣)->投資(買)


3. 自住(賣)->自住(買)


4. 投資(賣)->投資(買)


我最近花了點時間看了新北市的房子，發現大約有五成左右的賣方物件都是投資客，甚至有時候達六成之多，原本台灣房市的交易型式，最多的是型式3. 自住VS自住型。於近來房市過熱，太多的投資客進入，買房成了一種全民運動，有些交易己經變成了型式4.　也就是投資客再手賣給投資客！中間幾乎沒有自住戶。


以台灣目前投資客的操作型式來看，他們買進房屋後，不管有沒有再裝修，幾乎就加個一兩成以後就再轉手賣出，下一個接手的人，亦如法泡製，常常過戶後不到幾星期，立即加成再賣，只要有人再接盤，房價便能不斷的推昇。


對於房仲業者來說，一個區域裡，只要有一間房子以新的價錢成交，那個區域日後的所有物件，即以這個新的交易價格開價，價格的合理與否並不重要，因為房仲業者只要繼續鼓吹"房價會永遠一直漲的神話"，讓自住戶以及投資客信以為真，繼續有人的承接這個價格即可。


再者，即使是自住戶釋出的物件，多數也被投資客收購，形成攏斷，使得自住戶幾乎沒有選擇，只能接受投資客所開出的價格。


因此新北市以及台北市的房價，便在這種情形下，被一步一步的炒高。





奢侈稅的作用

既然市場上的交易多數己經變成型式4，即投資客VS投資客的交易，投資客又幾乎是買入物件後又立即丟出，我們假設，每轉一手的時間約100天，每轉手一所獲得的利潤為10%，奢侈稅所限定兩年之內交易必須要課稅，兩年大約700天，對於投資客而言，同樣一筆資金，原本可以買賣七次，但是為了規避奢侈稅，原本資金的流動性將大打折扣，變成需要花七倍的時間，才能獲得原本相近的利潤。

對投資客而言(尤其是短期投資客)，資金的流動性是相當要的，除了能讓他們在獲利之後能立即找到下一個投資標地外，房地產的上漲與下跌趨勢極長，一百天的時間內若是發生反轉向下的情況，他們還有時間來的及應變，抽身停損，不至於造成重大損失，但奢侈稅實施後，等於變相的將他們的資金卡住兩年，這兩年的時間內，房價會發生什麼變化，或漲或跌，可就不得而知了。

另外從比較消極的一面來看，卡住投資客的資金，至少讓這些資金不要再流往下一個物件，減少資金的流動性，就算房價不跌，但是在投資客買盤減少的情形下，要漲也不容易。

總之，奢侈稅的作用便是希望能盡量的清掃出市場上的投資客，回復到自住戶VS自住戶的型態



奢侈稅對於房價的影響預測

在本文所寫的四月，目前新北市開價雖然沒有很大的波動，但是成交量己經下跌一半有餘，這主要，議價空間也拉大，就我所知，有些投資客的物件大約下殺到7.5折左右，若以投資客平均進貨成本加價一成到一成五來賣的情形來算，有些還是小賠在賣的。

影響價格的主要原因即是，除了預期房價下跌的心態終於出現，自住戶不再一味承接，原有的投資客由於其資金的流動性與風險性提高，因此急於退場，差不多便能接受小賠，或者是平成本價的買盤。

若以一月份的基數是100，六月實施奢侈稅，四月為投資客的逃命潮，此時價格可能下殺到80~75，六月後，沒有逃命成功的投資客，若再釋出物件，則必須要計稅，因此價格會回穩，大約在90~85左右，此時也會有新的自住戶賣家釋出物件，但由於逃命成功的投資客不會再進入，市場上會變成兩種價格，一是投資客的高價物件，以及較低價格的自住戶釋出物件，這時候種兩價格會開始拉鋸。

買方這時候最重要的就是撐住，不要再去承接高價的投資客的物件，因為既使以租代售，投資客的資金壓力仍然很大。

因台灣目前的房價與房租比，相差太多，以我住的新莊來看，甚至可能到600~900倍左右，因此即便是以租代售，投資客資金的壓力仍然很大。

我舉個例子來說明：

一間位於新莊副都心，價值2500萬的房子，租人的話了不起最多三萬(其實這個價格很難找到人租)，若以貸2,000萬計算，利率2%，一個月貸款要還10萬，扣除房租收益後要還七萬，兩年計7*24=168萬，另外由於最近通膨嚴重，央行還有可能再昇息，到時候資金壓力更大。

自住戶們若能撐住不買，讓投資客們受不了，認賠殺出，甚至是讓物件流到法拍屋，我們這才有機會撿到最便宜的價格，若是真能去除目前屋仲交易中的投資客，或許我們在三四年後，有機會買到2011年1月為基數60~50的房子。

再者，房地產的交易價格，是透過成交才能建立起來的，即便是兩年後，這間房子己經無需要再課奢侈稅了，但仍然要找另一個人去接，而接手的這個人，也要再等兩年才能脫手，目前的房仲業者，似乎若有似無的在誤導消費者，以為奢侈稅是只課一次的，其實是每轉一手只要在兩年之內，都要課一次。


對於預售屋的影響

預售屋雖然沒有被奢侈稅給打到，但是預售屋的銷售也因奢侈稅而急速冷凍，這是因為雖然買賣預售屋雖然不課奢侈稅，不過預售屋總是會有變成成屋的一天，到時候兩年之內買賣，仍然是要課稅的。

也就是說，最後接手這間預售屋的人，資金還是要卡在這間房子上兩年，在這種情形下，接手的人也不可能是投資客，只有可能是自住戶，自住戶型買家在出價上會相對保守，再加上接下來房地產即使不走熊市，至少也是平盤，因此自住戶們不太可能接受不合理價格。


政治風險的影響並未納入考慮

目前房仲業者口中房市的利多，部份是建立在ECFA以及期盼陸資來台的情況下，若是民進黨再執政，雖然像三通或陸客來台的政策可能不變，但是政策的走向是難以控制的，民進黨本身需要製造比較多的兩岸緊張，來維繫其選民的內聚力，這點是民進黨難以逃開的情結。

當年陳水扁總統上台後，曾在兩岸上想走務實路線，卻遭受到基本教義派的反對而作罷，在2004年後，又為了凝聚支持者，走向去中國化的路線，我們難保未來民進黨的執政者，如蔡英文與蘇貞昌，能夠脫離這個宿命。

此外，民進黨再執政後，中國會不會改變其對台政策，縮限中國觀光客來台？或者是要台商在國家認同問題上選邊站，這些風吹草動，都可能影響到房價的走勢，別忘了，1995到1996年的台海飛彈危機時，便有不少的台灣人移民外國，而那時的房價也受到不小的影響。

就當前的民調上來看，2012年總統大選，民進黨與國民黨的候選人，聲勢差不多在五五波，民進黨再執政，說不定在2012年即有可能實現，這些個政治風險的考量，都是我們在評估房價漲跌時必須列入的。